چرا باید یک قرن حسرت خانه دار شدن بکشیم؟! - سافاری رو

به گزارش خبرنگاران، مسکن به عنوان یک بازار مولد و تامین نماینده احتیاج های اساسی اقشار مختلف جامعه، یکی از مهمترین حوزه های مالی است.

ایرج رهبر، رییس انجمن انبوه سازان استان تهران با بیان اینکه بخش خصوصی در طرح نهضت ملی مسکن حضوری فعال دارد، گفت: طبق قانون جهش فراوری مسکن، بانک ها باید 20 درصد از کل تسهیلات خود را به نهضت ملی اختصاص بدهند، اما این رقم در زمان حاضر حتی 5 درصد نیز نیست. در حال حاضر سرانه سکونت برای هر نفر 17.5 است و حداقل منزل مسکونی برای خانوار سه نفره 54 متر است، اما با جهش قیمت مسکن و عدم تطابق عایدی افراد با تورم مسکن از یک سو و سختگیری ها در ارائه تسهیلات مسکن و سهم اندک تهسیلات در قیمت تمام شده خرید یک واحد مسکونی، مدت زمان انتظار برای خرید بسیار طولانی شده است.

رشد قیمت مسکن در نیم قرن گذشته، دسترسی دهک های مختلف به مسکن در ایران را کاهش داده است. به طوری که طبق داده های مرکز آمار ایران، در حال حاضر 24.5 میلیون نفر در کشور اجاره نشین هستند. این میزان برابر با 37 درصد از شهر نشینان، و 51 درصد از خانوار های مرکز است. بعلاوه بسیاری از افرادی که دیگر قادر به خریداری مسکن در تهران نیستند، اقدام به خرید ملک در حاشیه شهر می نمایند تا بتوانند از موقعیت های شغلی موجود در مرکز استفاده نمایند. با وجود این که اقتصاد آنلاین اخیرا در گزارشی اشاره نموده که در یک بازه زمانی 26 ساله، هزینه خرید مسکن در شهر تهران 776 برابر شده است. (یعنی رشدی بیش از 77500 درصد) اما، علیرضا جعفری معاون وزیر راه و شهر سازی با اعلام اینکه جلوی رشد غیر متعارف قیمت مسکن در شهر های نو گرفته شده است، توضیح داد: خانه های خالی مانده مسکن مهر که از دست متقاضیان واقعی خارج شده شناسایی شده است.

با توجه به این اطلاعات، پرسش هایی مطرح است، از جمله این که، چگونه می توان معضل مسکن در کشور را حل کرد و دولت چه مسیر های در دسترس و امکان پذیری را در راستای کاهش سن انتظار برای خانه دار شدن مردم در اختیار دارد؟ وحید شقاقی، اقتصاددان و تحلیلگر امور مالی در تبادل نظر با خبرنگاران به این پرسش ها پاسخ داده است:

بهبود شرایط مسکن گروگان شرایط تورم است

وحید شقاقی گفت: ریشه این مشکل به تورم در اقتصاد ایران برمی گردد. عملا در دهه نود، اقتصاد ایران دو بار تحریم شد و به واسطه این تحریم ها و تورم ساختاری 50 ساله در کشور، شاهد شکاف معنی داری بین رشد حقوق و دستمزد با رشد قیمت های دارایی ها را مشاهده کردیم. به شکلی که میانگین تورم دهه نود، حدود 27 درصد بوده، اما میانگین رشد حقوق و دستمزد کمتر از 15 درصد ثبت شد؛ بنابراین نخستین مسئله این بوده که تورم از رشد حقوق و دستمزد پیشی گرفت. نکته دیگر این است که خرید دارایی هایی مثل مسکن، احتیاج به منابع مالی بیشتری نسبت به سایر اقلام دارد. فرض کنید حقوق و دستمزد یک کارمند 20 میلیون تومان و قیمت یک مسکن 70 متری یک میلیارد تومان است. وقتی حقوق و دستمزد 20 درصد رشد کند، به 24 میلیون تومان می رسد، اما وقتی مسکن در همان بازه زمانی 20 درصد رشد داشته باشد، یک میلیارد تومان قیمت مسکن تبدیل به یک میلیارد و دویست میلیون تومان می گردد. مشکل این است که بین این دو عدد، تفاوت بسیار زیاد است. یعنی پایه حقوق و دستمزد بسیار پایین و پایه قیمت مسکن بالا است؛ بنابراین حتی اگر رشد هر دو برابر باشد شاهد تفاوتی چشمگیر خواهیم بود.

وی اضافه نمود: بر این اساس، اولا در طول دهه نود تورم حدود 27 درصد بود در حالی که میانگین رشد حقوق و دستمزد در همین دهه کمتر از 15 درصد ارزیابی شده و ثانیا، چون مبلغ پایه برای خرید یک دارایی مثل مسکن، عدد بسیار بالایی است. در نتیجه، رشد حقوق و دستمزد به هیچ وجه کفاف رشد قیمت مسکن را نمی دهد؛ بنابراین دولت، با رشد حقوق و دستمزد، نمی تواند مشوق ویژه ای را برای خانه دار شدن ایجاد کند.

راه چاره های مشکل مسکن در کشور

این اقتصاددان به خبرنگاران گفت: راه چاره اول این شرایط این است که دولت باید با تمام قوا برای مهار تورم کوشش کند. تا زمانی که در اقتصاد ایران، تورم وجود دارد و تورم های دو رقمی و بالا داریم، هر سال شرایط، دریغ از سال قبل خواهد شد. بر همین اساس، تاکید دارم برای حل مشکل تورم برنامه ای ضربتی و دقیق احتیاج داریم. مسئله دیگر این است که بحث آمایش سرزمین نیز در کشور انجام نشد و اکنون تمرکز 85 میلیونی ایران در بعضی نقاط و کلان شهر ها بیشتر شده و در نتیجه شاهد این موضوع هستیم که از 85 میلیون ایرانی، حدود 12 میلیون نفر در تهران و 5 الی 6 میلیون نفر، اطراف تهران ساکن هستند. عدم اجرای طرح آمایش سرزمین و عدم اجرای طرح توسعه متوازن کشوری باعث شد، جمعیت ایران در بخش هایی از کشور متمرکز شده و بخش هایی نیز کاملا خالی گردد.

وی اضافه نمود: در حال حاضر، کشور آلمان به میزان کشور ما جمعیت دارد، اما وسعت این کشور به میزان استان خراسان است. مردم آلمان مشکل مسکن ندارند. چرا این اتفاق اتفاق افتاده؟ چون در آلمان، توسعه متوازن صورت گرفته و جمعیت در پهنه سرزمینی کشور آلمان پخش شده اند. اما در ایران با این وسعت 4 الی 5 برابری آلمان با مشکل پراکندگی جمعیت روبرو شده ایم و چگالی جمعیت در بخشی از ایران بسیار زیاد است. همین مسئله باعث شده زمین و مسکن به شدت با مشکل تامین، روبرو گردد.

این استاد دانشگاه در ادامه گفت: موضوع دیگر این است که سرمایه گذاری در حوزه ساخت و ساز مسکن در طول یک دهه گذشته متناسب با تقاضا انجام نشده و مازاد تقاضا در حوزه مسکن وجود دارد که منتهی به کسری در حوزه مسکن شده است. آمار های دولت نشان می دهد سالانه بیش از 400 هزار واحد مسکونی کمتر، فراوری و عرضه شده است. هزینه های ساخت و ساز مسکن نیز بسیار بالا رفته و اغلب فعالان این حوزه، از سرمایه گذاری در بخش مسکن انصراف داده اند. تجهیزات و ابزار آلاتی که در بخش مسکن داریم نیز، چندان قدرتمند و با کارایی بالا ارزیابی نمی شوند. این موضوع نیز مزید بر دلیل شده است که نه تنها حقوق و دستمزد، بلکه تسهیلات بانکی نیز، کفاف شرایط را ندهد. یک مجتمع سی واحدی که در ژاپن در عرض دو ماه ساخته می گردد، در تهران حداقل دو سال زمان ساخت لازم دارد، چرا که تجهیزات و تکنولوژی ما ضعیف است و در نتیجه بهره وری این حوزه نیز پایین است. راه چاره همه عواملی که گفتم در خود معضلات نهفته است. یعنی ضروری است که دولت روی حل این مسائل به شکل موردی متمرکز گردد.

وی اضافه نمود: برآورد سال جاری این است که تورم حداقل بین 30 تا 35 درصد باشد، اگر تورم در این محدوده باشد، مجددا شاهد رشد در قیمت دارایی ها خواهیم بود. هر سال که تورم داریم، فاصله و مدت زمان انتظار برای تهیه مسکن افزایش یافته و تبدیل به آرزویی برای ایرانی ها می گردد. البته کاهش تورم کار بسیار دشواری است. در بخش کاهش هزینه های ساخت مسکن نیز دولت باید از سازندگان حمایت کند و حتی در بخش تهیه زمین نیز پشتیبانی و سرمایه گذاری کند. در بخش سیاست های توسعه متوازن، دولت می تواند ورود جدی تری داشته باشد و پهنه های خالی از سکنه کشور را آباد کند. این موضوعات گرچه روی کاغذ ساده اند، اما اجرای آن ها به برنامه و دقت بالایی احتیاج دارد. این را هم نباید فراموش کرد که در مقطع فعلی، دیگر اعطای تسهیلات جوابگو نیست و فردی که تسهیلات کلان می گیرد گاهی در بخش بازپرداخت تسهیلات با مشکل جدی روبرو می گردد.